根据增值税规定，以委托方名义开具发票代委托方收取的款项，可不计算增值税销售额。物业公司代收水费，如果自来水公司的发票不是直接开给业主的，则不符合委托代收规定，物业公司应按转售处理，按规定确认收入，申报缴纳增值税。在营改增之前，物业管理服务收取的水电费可以差额缴纳营业税。实行营改增后，增值税计税依据一般是以取得的全部价款（包括代收费用）为增值税计税依据，取得的进项税可以抵扣。但自来水公司销售自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票，而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费又不符合简易计税条件，只能选择9%税率计征增值税，而可以抵扣的增值税仅为3%，必然导致其增值税税负的提高，显然不符合营改增后增值税税负“只减不增”的初衷。为保持税负的平衡，《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”本文对物业管理服务企业转售水费的财税处理分析如下：

一、转售水差额征税适用的范围。转售水费差额征税并非所有纳税人，仅是针对“提供物业管理服务的纳税人”。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。水费差额征收增值税是针对提供“物业管理服务”的企业，不是限定为物业公司的纳税人，对物业管理公司以及提供物业管理服务的纳税人均适用。比如商场管理企业收到水费,转售给商铺,属于提供转售水费物业类服务的业务，也可以选择差额征税。其他（如纯出租不动产的）纳税人是不能适用该项政策的。同时没有要求必须是提供物业管理服务和销售自来水对同一服务对象，如物业管理服务的纳税人向A单位提供物业服务，向B单位销售自来水，也就是说“向B单位销售自来水”也可以选择简易计税并差额计算缴纳增值税。另外，差额征税不仅适用一般纳税人，同时也使用小规模纳税人。

二、转售水差额征税的计算。按照简易计税方式，以收取的自来水费扣减支付的自来水费后的余额为销售额，按照3%征收率计算征收增值税。公式为：(收取的自来水费-支付的自来水费)÷(1+3%)×3%。

举例：物业管理服务的纳税人转售水费选择简易计税差额纳税，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，其中向服务接受方收取的自来水水费8.24万（含税），对外支付的自来水水费7.21万元（含税），应纳税额=（8.24万-7.21万）÷（1+3%）×3%=0.03万元。

三、转售水差额征税的合法凭据。差额中“对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。如果是上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，不是抵扣进项税额的角度，建议取得增值税普通发票。“扣除其对外支付的自来水水费”，是指扣除的仅仅是自来水水费，不包括其他污水处理费等费用。根据《财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部关于印发<污水处理费征收使用管理办法>的通知》(财税〔2014〕151号)第四条规定：污水处理费属于政府非税收入，全额上缴地方国库，纳入地方政府性基金预算管理，实行专款专用。污水处理费属于政府非税收入，代收的污水处理费、水资源等费用不需要缴纳增值税。物业公司收取的污水处理费、水资源费只能开具增值税普通发票，不能开具增值税专用发票。

四、转售水差额征税的发票开具。提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式，但并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。物业管理服务的纳税人“选择简易计税并差额”，由于没有规定上述简易计税不能开专票，同时也没有规定差额部分不能开专票，也就是说可以全额开专票。

五、转售水差额征税的账务处理。《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的规定:“按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费--应交增值税(销项税额抵减)” 或“应交税费--简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费--应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。”

举例:某小区物业公司为增值税一般纳税人，2018年12月,甲方支付水厂水费30.9万(含税), 获得专票, 水表记录显示，其中属于物业公司自己应负担10.3万元(含税)，向业主收取水费27.75万(含税)。实务中，对于这项业务的账务处理有两种不同的观点：

一种观点认为：收取业主的水费视同销售，应计入收入和成本帐户，还有一种观点认为：收取业主的水费为代收代付款项不是企业的收入，应将代收水费计入往来账户，不体现收入。

上述两种不同会计处理，计入收入和成本的处理方式更为合理：一方面迎合了税务机关“以票控税”的需要，另一方面也符合增值税的会计处理，同时也增加了业务招待费和广宣费的税前扣除基数，对企业更为有利。