“物业税”的设立对房价会否影响

                                                                                       作者：赖绍松
　　物业税，又被称为"不动产税"或"房地产税"。与以往房地产税负最主要的区别在于，物业税是拥有房屋所要交纳的税，是不动产保有环节的税负，而非开发和交易环节的税负。物业税的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。
　　目前我国房地产税费主要集中在开发投资环节；对于消费者而言，则主要集中在交易环节。对于购房者来说，占有不动产期间几乎没有税负，因此个人投资购买房地产的预期收益很高。投资人只要不转让交易，就可以零税收成本地持有房产和土地资源。当市场处于卖方市场时，投资者可以轻松地将手中的房产溢价出售，并可以不费力地将各种交易税费转嫁到买家头上，从而变现投资收益。这刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投资或投机行为。因此，在物业保有环节收税，不仅是国际通行的惯例，也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。开征物业税势在必行。
物业税属于财产税，从国际实践看，大多作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成　　功案例。
　　我国物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任；有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度；更多的人干脆把对土地出让金并入物业税的讨论与假设当作定论，进而讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。
　　“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法在社会上广为流传。通常而言，物业税开征在理论上应该和调整土地出让金同时进行，而土地出让金原由开发商支付，属于房价成本的一部分，开征物业税后，土地出让金将减少或者取消，这会直接带动房价的降低。业内甚至预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10%―20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。
　　但近段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部的官员在多个场合表示“正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金”，这让认为“物业税出台后房价会大幅下降”的公众的信心大打折扣。影响房地产市场发展的因素很多，税收只是其中之一，其他一些因素如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等对房地产市场的影响甚至大于税收。开征物业税只能从理论上降低房价，至于实际效果能否立竿见影，则言之尚早。
　　房地产作为一种商品，其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场经济的基本规律相悖的。倒是开发商非常乐于支持这种观点，因为降低的政府收费实际流进了他们的钱袋子，进一步增加了其获利空间，提高了利润率，而房价倒未必能降下来。
　　从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响
从对供应的影响来看，物业税在整合了开发税费后，降低了开发成本，可以鼓励开发商更多地投资房地产行业，从而带动供应的增加，能在一定程度上起到平衡供求关系、稳定房价的作用。当然，这也要结合某一地区房地产发展的实际情况。对于房地产发展尚属起步阶段的地区，投资规模的不断扩大，确实可以带动市场供应。但对于土地供应紧张的地区，开发商投资热情的高涨也有可能引发开发商疯狂夺地，最终地价越来越高。
　　再从对需求的影响来分析。从理论上说，物业税的开征，将提高持有房屋的成本，对投资和投机需求产生抑制作用，对于贪大求阔追求大户型的消费者也会产生一定的抑制作用，有助于省地小户型的开发和销售。但不可忽视的是，物业税对抑制投机、投资的作用大小，取决于税率的大小。此外，如果由于物业税开征，降低了开发成本而致使房价初期下调，由此也可能激发起新的自住需求入市，在供求关系的矛盾下，房价或许又会重新上升。其中的变化，将很难简单定论。