未办预售证先收认购金是否需要缴纳增值税？

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如果认购金属于预收款，则应当预缴增值税，反之无须预缴增值税。

在实践中，有人参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。据此认为房地产企业在不具备销售条件时所收取的认购款增值税处理也不应确认预收款，应等同于各地方税务机关关于诚意金、认筹金和订金的纳税处理。

全面营改增后，各地税务机关关于房地产开发企业预收款范围基本明确为：分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款以及定金等。诚意金、认筹金和订金则不属于预收款。

既然认筹金不属于预收款，那么未取得预售许可证之前收到全额或大部分的房款是否属于预收款呢？此时房地产企业与准客户的认购协议已经不再算订金、诚意金、认筹金的性质了，其已明确了具体的房号，锁定了房屋销售单价及销售金额，只等取得预售许可证之后即可办理正式销售合同，所以笔者认为其实质应属于预收款。在具体标准的把握上，可以参考《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之八》对于项目销售收取的认购金的限制条件：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

1.收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

2.收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。