律师支招物业维权,帮业主找回权益

信息来源:中国税务律师网  |  责任编辑:  |  发布时间:2015-8-17

    一、物业代交钥匙不签订合同不给

在购房阶段,业主和开发商之间存在信息不对称,在此时签订的合同很多条款对业主不利。物业费的金额和交纳方式,很多情况在购房合同中已有约定,业主如果签订了购房合同,就视为认可了该合同内容。所以,在签合同时,业主就要仔细研读。有必要的话,组织购房者进行团签,与开发商签订补充协议。

业主在收房时,要签订物业管理合同,有权对物业费提出异议。业主所提出的问题无法在15日内解决的,一定要就解决方案及期限,与开发商达成书面协议,以防止开发商事后不承认。按照规定,开发商可以委托前期物业向业主交付房屋钥匙,但物业公司无权以不交纳物业费作为不给钥匙的理由。另外,契税、公共维修基金、物业费的支付方式应由业主选择,开发商和物业公司无权强行要求。

二、会所变他用物业费是否该减免 

根据物业管理条例规定,一个物业管理区域成立一个业委会,物业管理区域的划分由政府部门划定。分区成立是可以的,先成立小的业委会解决本区的事情,比如组织业主投票选举等,具体办法要经过小区办的批准,最后整个物业管理区域的业委会成立后,小业委会就要取消了,二者不能同时存在。第二个问题,物业费和社区基础配套是两回事。会所、幼儿园等基础设施不符合规划,是开发商的责任,业主可找开发商,并要求物业公示物业费构成和明细清单,但不能以此为由不交物业费。

三、入住率太低如何成立业委会 

业委会的成立都是有法可依的,物业管理条例有明确的规定,业主公约、业主议事规则等的格式、拟订网上都有版本可借鉴。政府部门如小区办、街道办在这个过程 中不作为,业主可以对其提起行政诉讼;法律问题业主可以聘请律师做顾问,或者业主中有律师的都可以自己做。一般情况下入住后就可着手准备成立业委会的相关 事宜,入住满一年后即可成立业主大会。入住不满50%的小区两年后也可成立业主大会,在业主大会中,开发商所占的表决权不超过20%。

四、小区清洁不到位可否拒交物业费 

按照规定,物业公司应每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙 壁等,进行一周一次清扫;按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药等。业主可对照此规范要求物业提供服务,如达不到要求可相应减免物业费。 

五、自行车丢失物业是否该担责 

业主认为缴纳了物业费,物业就应该负责保管;物业则认为自己签订的只是租赁合同,没有保管财物的义务。法院在审判过程中,对这两种情况各有支持。但物业对 于业主车辆的管理是基于租赁合同还是保管合同,目前物业管理条例对此无明确规定,为了保护业主的利益,应在成立业主大会后和物业签订物业管理合同对此进行 约定,明确物业的保管责任。